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楼市只租不售之十大影响

来源: 中国总裁网  作者:老夏会客室  发布日期:2017-07-29 08:12:50

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这个公众号已经好久没有发文了,今天喝点小酒,有点兴致就来分析下眼下大家关心的只租不售楼宇”新政“
 
个人的观点是:
 
城市尤其是超大城市可拍土地资源原本就越来越少。
 
2.拍地只准出租,则拍卖价格明显低于可用于出售的土地价格。意味着当地政府和国家土地收入明显下降,此效应短期可以无视,长期意味着国家财政收入的大幅下降!
 
3.只租不售,各地推广此政策需要时间、楼宇建设需要周期。短时间内难以普及实施。
 
4.对于在饱和的、堵塞的城市一环、二环、三环工作和生活的居民,不能想象离开市中心搬移至郊区偏远出租屋内生活的情况会发生...
 
5.美元加息周期,国内外都在金融去杠杆实行货币紧缩政策,资金面趋于收紧状态下利率往上走是必然的事;同时开发和建造成本在原材料(钢铁水泥建筑材料)大幅涨价情况下,未来投入的建造成本将可能远超预算,从而导致现在预想的建造好后的年收益达4.5%的回报难以实现。
 
6.出租存在一个出租率的问题,如果全部按照设想的价格和建造成本在综合因素不变前提下可能可以实现,但一旦因为地理位置偏僻、配套不足等问题影响到出租率,则年收益预期仍然难以实现。
 
7.酒店的收益最高是5-8%,且都是设施齐全服务周到交通便利的,但建造商除了建造成本外还需要投入巨大资金装修及管理而非像商品房那样造完卖完就没事,运营成本与出租楼宇不可类比。
 
8.商品房可以预售,如此节约大量资金成本,出租房建造商不可能建一半或楼宇封顶就可以出租个市民居住,还需要完整装修,周期更长,资金成本是无法和商品楼宇的费用可比的。
 
9.商品买完卖完,流通过后有一年到两年质保,出租屋绑定了开发商成为租赁服务商,如此后续楼宇的出租、管理、维修、保养都摊头上,试问这样的日子如何让这些大小开发商过的安宁?
 
10.楼宇买卖国家收取契税,只租不售国家合同金额的契税就此蒸发...我造房子,去求银行去找社会高息资本,好不容易造好还得装修好,然后还需要高薪聘请一大队人马帮我负责出租和管理,为的就是那么一点点零星不够我塞牙缝的资金收入?这点收入应该连利息都不够支付的吧?那时间长了对开发商来说究竟是生存还是毁灭??
商业的东西,不按市场经济规律来办,全凭计划经济观念去推行,多种矛盾和困难有无经过全面的论证?还是屁股决定脑袋一拍屁股就上?个人建议:最好,出租代出售政策在雄安或个别地方先试点几年,别中央出了个点子,后面地方政府就一个个不顾经济规律去奋勇表功式冒进……如果说要投资几亿几十亿、为了区区几年后不足以支付高额利息后的1%收益而去长期投入、建造楼宇进行出租,至少老夏认为在目前的中国,会这样做的正当商人应该不多!
 
最后的结论是:可拍土地少、楼宇建设周期长、资金沉淀久、收益率奇低、发展商发展成为楼宇出租的管家婆等等因素... 都决定了出售变出租只能是一厢情缘的事!官媒粉饰,地方折腾,到最后搞不好会是国民受伤(被误导)、地方受伤(收入剧减)、国家财税收入枯竭!...
 
一己之见,就当作酒后胡言,仅作参考吧...
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