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谢国忠: 房价5年内掉一半

来源:新京报   作者:谢国忠  发布日期:2013-06-19 09:42:04

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房地产圈从来不乏预言家和评论者,对于中国房地产价格走势的争论从未停歇,看涨者有之,唱空者亦有。在唱空中国房地产的专家学者中,谢国忠无疑是最耀眼之一。6月2日,谢国忠参加同济大学MBA项目20周年庆典活动上...


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房地产圈从来不乏预言家和评论者,对于中国房地产价格走势的争论从未停歇,看涨者有之,唱空者亦有。在唱空中国房地产的专家学者中,谢国忠无疑是最耀眼之一。

6月2日,谢国忠参加同济大学MBA项目20周年庆典活动上表示,世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中,而且中国的房地产泡沫尤为严重。他预计,中国的房地产泡沫将在数月内破裂,最长不会超过一年,这些都来源于致富欲望和超额货币。

不断唱衰,屡屡落空

2004年10月,谢国忠发表《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》一文,开启了近十年的“唱空中国楼市之旅”。“十年如一日”地坚持认为中国房地产存在“严重泡沫”,并于近两年不断给出房价跌幅。

但是,记者查阅公开资料发现,谢国忠近十年间的20余次“涉房”言论鲜有应验。官方公布的统计数据总是见涨,让他的言论在现实面前不堪一击。

“2012年中国楼市终将破灭”,这是谢国忠在2009年的预测。及至2010年,他先后8次表示“中国房地产已进入熊市,未来五年大城市房价跌一半”,其中他称“楼市泡沫破灭时,我会通知大家”。

谢国忠在2011年给出房价具体下跌幅度,“房价跌幅很快达到25%,未来两到三年会继续同样跌幅”。同时,他预测2012年是中国房地产的拐点。谢国忠在2012年曾先后预测中国房价“会在未来5年内跌50%”。

事实却是,2009年以来的中国楼市几乎不间断地持续疯长。国家统计局公布的数据显示,2009年全年70大中城市房价上涨1.5%。2010年的房价涨势更迅猛,全年月均最高值为12.8%,最低值为6.4%。2011年略微下降,2012年再次反弹。

近日,一则“谢国忠:中国房地产泡沫未来数月内破灭,最多不到一年”的消息大闹地产界,同时,也将这位“屡败屡战”的预言家再一次推上风口浪尖。

“从不理会别人的看法”

这位特立独行的经济学家,并不顾及网友的“拍砖”,更不以同仁们热血高亢的房地产论调作为指南。

“近年来,公众对我有误解。我总是在强调中国房地产存在泡沫,而泡沫并不意味着价格暴跌,相反,意味着‘炒一把’,但要及时抽身。”谢国忠日前接受新京报记者专访时表示,2012年是中国房地产的拐点,2013年房价不会报复性增长,未来只会逐年下降。

他仍然坚持认为,“中国的房地产高点再也回不去了,未来5年内会跌50%。但不是暴跌,而是逐年下跌一些。”

面对公众对他预测房价言论的质疑,他告诉新京报记者,“没有对与错,也没有唱多唱衰,这都是舆论给我们戴的帽子。”

谢国忠曾因成功预言1997年亚洲金融危机而名声大噪,也曾预测A股会在2008年从6000多点跌至2000点而备受关注,还于2009年预测世界在2012年遭遇经济危机。因为多年来唱空楼市的言论,被网友戏称为“空军一号”、“末日博士”。

“我做判断的依据是基于理性分析,并发现经济规律本身。”谢国忠称。

“我从不理会别人的看法,也从不辩论,没有必要”,谢国忠说。

 

“我错的时候我会承认”

我在2011年秋天写文章预测2012年是拐点,事实上我是正确的。

新京报:你近日预计中国房地产泡沫将在数个月内破裂,最长不会超过一年。做出判断的依据是什么?

谢国忠:我没说过这番话,只是说中国房地产未来长期会下滑。它是在货币超发和其他力量共同作用下上涨的,而政府还要控制货币超发,防止人民币崩盘,所以,房地产长期会下滑。但是,房地产不会暴跌。

新京报:中国指数研究院6月发布数据显示,百城房价连续12个月环比上涨,你却说房价要下跌。

谢国忠:房价既不涨也不跌的理想状态,是政府永远的愿望。其实,像北京、上海许多核心地段的房价已经开始下跌,房子都卖不出去。

新京报:你从2004年开始预测中国房价走势,几乎全是预测房价下跌,却从没准确过。

谢国忠:我始终强调泡沫。2004年10月份的时候,我说的是上海房价会在2005年6月大幅下滑,没说全国。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主,而当时美联储把美元利率提高了3%以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。

实际上,在2005年5月,上海房地产价格见顶,至年底,房价下滑近一半。但是,官方统计时没有这个数据。

新京报:此后,上海以及全国房地产价格都在上涨,你说的泡沫在哪里?

谢国忠:2007年年初,我曾说“上海房价要涨了”,这次是跟全国房价一起涨。政府控制着土地和银行,而卖地正是政府融资的重要渠道,加上人民币超发,房价肯定上涨。同时房地产本身具有投资价值,投机者不断抬高房价,像“击鼓传花”游戏,楼市的泡沫便越吹越大。

新京报:你觉得自己对中国房地产的预测,对的时候多,还是错的时候多?

谢国忠:我错的时候我会承认,会写在文章里,解释自己什么时候错了,为什么错了。之前我原以为2013年是中国楼市的拐点,后来我在2011年的秋天写文章预测2012年是拐点,事实上我是正确的。

“我觉得没必要买房”

对泡沫正面的看法会去炒房,负面的看法,会以为房价会掉。

新京报:有报道称,你的一个同学在2004年读过你的“泡沫即将破裂”后,没有买房。之后房价一路上涨,后来这位同学见到你说“因为你,失去20%的收益”,是真的吗?

谢国忠:他没有买房应该是对我的误解。我在2004年开始说中国房地产存在泡沫,但泡沫并不意味着房价会跌。他带着情感色彩去看这个泡沫,正面的看法会去炒房,负面的看法,会以为房价会掉。我当时预计上海房价2005年6月会跌,事实上当年的房价跌了很多。我自己在2006年初就买了房自住。

新京报:泡沫意味着“炒一把”?

谢国忠:最终你会明白,泡沫就是炒一把的概念。但你要知道,炒一把之后,在何时撤出来。

新京报:2006年之后,你又买房了吗?

谢国忠:没有。当时买房是自住用的。买房干吗呢,投资价值不高,流通性不高,投资股市更好。中国房子[最新消息 价格 户型 点评]未来要赚钱很困难,因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候,就让你炒。等赚不了钱的时候,又会有空房税。

新京报:你对现在观望的买房者有什么建议吗?

谢国忠:我觉得没必要买房。如果是自住的话,目前租房从经济学的角度来讲,是最适合的一条路。

新京报:如果是投资的话,目前的时机合适吗?

谢国忠:如果是投资的话,投资回报率高于5%才可以投。投资的时候,只有在市场大幅下跌的时候,才有投资价值。这种时候多是在出现危机、动乱、恐慌的时候,那才是购买的最佳时机。人这一辈子,创造财富只有这个手段。

“政府解决泡沫很容易”

房地产泡沫崩盘之后,资金分配更合理,别的地方用钱效率会更高。

新京报:政府有调控措施出台,你认为有利于击破泡沫吗?

谢国忠:每次调控,落实执行都有一个延后。比如今年3月底出台的二手房征收20%个税,投机者一夜之间都离婚了。有了时间差,购房者可再炒一阵。

新京报:但是调控后确实有一段时期房价下跌了。

谢国忠:2008年房价跌了那么多,我都没说跌,因为这只是暂时的。市场的过程被利用了而已,这跟调控没关系。

新京报:跟什么有关系?

谢国忠:政府不会让房价一直跌,也不会让房价一直涨。政府既要讲究政府内部的和谐,又要讲究政府与人民之间的和谐。这也是中国房地产泡沫与世界其他国家不同之处,其他国家主要是基于市场的力量,可以像股市那样涨跌甚至崩盘。

新京报:房地产是中国的支柱产业之一,如果价格崩盘的话,会对中国经济造成何种影响?

谢国忠:我所强调的是房地产价格崩盘,而不是整个房地产行业崩盘。房子还会继续建,只是价格不同而已。如果房地产泡沫崩盘,对中国经济来说是好事,会明显提升经济效率。崩盘后,资金分配更合理,别的地方用钱效率会更高。

新京报:你之前屡次提起的房地产泡沫崩盘是指房地产价格崩盘?

谢国忠:价格也不是一下子崩盘,会慢慢地往下掉。政府解决泡沫很容易,两件事情做一件就行:一个是央行要加息,中国的利息那么低,尤其是跟通胀相比;第二点,对空房征税。

“房价五年内掉一半”

这是政策的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。

新京报:2013年及以后的房价走势是?

谢国忠:那种高点是回不去了。

新京报:房地产的高点是在哪一年?

谢国忠:2011年上半年是高点。2009年开始连续大幅上涨,2011年年中达到最高值。

新京报:此后政府出台严厉调控措施打压房价,所以,2011年底,中国房价开始遭遇寒冬?

谢国忠:对,政府常用行政手段调控。

新京报:你曾指出,投机者就像“冷水中的大闸蟹”,应该何时从房地产市场安全撤退?

谢国忠:2012年是拐点,2011年中期的高点再也回不去了。最近的这股房地产热潮,是房地产开发商要营造房价不断“创新高”的氛围。事实上的交易量、价格都不像以前那么高了。

新京报:事实证明你是对的吗?

谢国忠:至少到现在为止,我认为我是对的。

我当时也在文章中指出,2012年房价下跌之后会出现反弹。2012年下半年的房价确实下跌了,只是没有像香港房地产那样暴跌。尽管后来出现“反弹”,但这并不是楼市的春天又回来了。有人在2012年房价出现反弹的时候,就认为我说的不对。

新京报:去年12月底,你指出未来五年大城市的房价会跌50%,做出判断的依据是什么?

谢国忠:房价五年之内掉一半是正常的。这不是崩盘,崩盘是指一下子就跌了那么多。这是政策的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。房价慢慢掉是因为政府有自身利益。如果是正常经济体的话,一年就可以掉50%。目前有些地方已经开始下跌,像浙江一些城市房价跌很多,温州就是。上海以前很多炒得很凶的地方现在也下跌了50%。

新京报:那么,到2017年,你会正视自己的预测结果吗?

谢国忠:当然可以。预测结果的对与错,关键要看判断的理由是否合理,如果将来事实证明不正确,我会写文章做出解释。事实上,目前一些中小城市的房价下跌幅度接近50%了。

 

不知自己被戏称“空军一号”

我从不看别人对我的评价。实际上,预测没有对与错之分。

新京报:你多年来一直“唱空”房地产,可事实上总是不准,为什么?

谢国忠:我不是唱空中国房地产,而是根据其特有的规律预测。就像2008年预测股市崩盘一样,不是因为我看衰中国股市,而是股市确实该下跌。

新京报:有人把你归为“唱空派”,称你为“空军一号”,认同吗?

谢国忠:我都不知道这个称号,因为我从不看别人对我的评价。预测实际上没有对与错之分,也没有唱多和唱衰,这都是舆论给我们戴的帽子。

新京报:2006年从摩根士丹利辞职之后,你一直以“独立经济学家”的身份活跃在学界,你怎么看待“独立”?

谢国忠:独立,即不依附于任何机构与单位。“学而优则仕”是中国学者的常态,所以,这类学者常常是主观的,通常只会支持由权力带来的观点,朝一边倒。

新京报:面临质疑时,你会回应吗?

谢国忠:我不会跟这些人辩论的。市场上有那么多的观点,如果你去辩论的话,没有那么多的时间和精力。

新京报:你会怎么办?

谢国忠:尽管有质疑,但事实上市场对我还是很认可的。此前,我曾是摩根士丹利的董事总经理及亚太区首席经济分析家,我从2000年到2006年连续6年获得华尔街《机构投资者》行业第一名,并入选该杂志亚洲最佳经济学家。在我之前,华尔街从未给予过个人这么高的奖项,在我之后也没有过。所以,我怎么会跟乱七八糟的人去争论呢?

新京报:完全置之不理吗?

谢国忠:基本如此。

新京报:今年3月份政府出台“国五条”,一些学者认为“房价会暴跌”,你怎么看?

谢国忠:国内这些专家学者多是为了造名声。有吸引眼球的,有的为了迎合老百姓的心理。这些人跟我没关系。

新京报:大多专家和学者都看涨中国房价的时候,你却坚持看跌,你会受到他们的影响吗?

谢国忠:不会。但是,因为“羊群心态”的存在,会观察这些人的观点,最终还是自己做出独立判断。

新京报:这种坚持,你会觉得孤独吗?

谢国忠:我不孤独,我有很多朋友。

那些想哗众取宠,靠语言吸引眼球的人,是做不好研究的。

谢国忠唱衰言论一览

2013年 6月2日

“房地产泡沫未来数月内破灭,最多不到一年。”

2013年 3月28日

“房地产一定会慢慢下滑。”

2012年 12月5日

“未来五年内房价跌一半。”

2012年 2月1日

“今年房价可能会跌25%,未来三年内跌幅可能达到50%”

2011年

12月21日

“中国房价跌幅可能很快达到25%,未来两到三年,可能还要继续同样跌幅。”

11月11日

“中国房地产要爆了。”

2011年 11月9日

“房价调整至少需要3年,房价降一半仍属理性。每平米价格降到城市两个月平均工资之下才合理。”

2010年

12月9日

“房地产进入熊市,大城市房地产价格可能要降一半。”

11月5日

“中国房价已经见顶,下跌是渐进式的。每年掉7%,掉个20年,一直掉80%。”

10月10日

“中国房地产已进入熊市,将持续五年。”

10月2日

“未来五年大城市房价平均跌一半。”

9月30日

“泡沫过后中国部分房价会跌9成。”

4月28日

“楼市泡沫即将破灭时,会通知大家。保姆都去买房了,房子没理由不跌。”

4月22日

“打压楼市不足以遏制泡沫。”

2010年 2月20日

“楼价持续上涨或致市场崩溃,引发严重后果。”

2009年

12月10日

“2012年股市、楼市泡沫终将破灭。”

12月4日

“下轮经济危机在2012年。”

11月16日

“房地产泡沫非常大。”

2009年 2月1日

“2009年楼价仍有下调空间。”

□新京报记者 金彧 北京报道

 

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