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王健林:赚钱还得靠卖房

来源:第一财经日报  作者:  发布日期:2013-06-18 17:39:19

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继哈尔滨之后,大连万达集团(下称万达)又将斥资400亿元在南昌打造万达文化旅游城。《第一财经日报》记者昨日从万达集团了解到,南昌万达文化旅游城总投资400亿元,位于南昌九龙湖新区,占地300公顷,总建筑面积...





继哈尔滨之后,大连万达集团(下称“万达”)又将斥资400亿元在南昌打造万达文化旅游城。

《第一财经日报》记者昨日从万达集团了解到,南昌万达文化旅游城总投资400亿元,位于南昌九龙湖新区,占地300公顷,总建筑面积480万平方米。今年6月18日开工,2015年年底开业。规划包括文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容,以室内项目为主。

动辄百亿投资的万达城,南昌并不是首个。4月28日,万达首个文化旅游城在哈尔滨动工,占地80公顷,总建筑面积90万平方米,总投资200亿元。一个月后的5月28日,万达与合肥市政府签署投资协议,拟在合肥滨湖新区打造万达文化旅游城项目,项目总投资将超过300亿元,其中文化旅游投资190亿元,计划今年开工,2016年建成开业。

至此,不到三个月内,万达在三个城市的文化旅游投资达到900亿元。近年来一直在强调由商业地产向文化转型的王健林昨天表示,房地产市场迟早将趋向饱和,而没有“天花板”的文化旅游将来是万达的核心支柱产业。

根据王健林昨日向记者公布的计划,未来万达城最终在全国的布局数量将会是10个。即便以平均每个200亿元投入计算,万达在这些项目上的手笔也将超过2000亿元。

在财务模型上,万达城与万达广场是相似的。王健林称,万达城资金来源也是三个渠道,自有资金、银行贷款和一部分物业预售,物业预售即是指万达城配有住宅和商业销售。

以南昌项目为例,王健林介绍,400亿元总投资中约220亿元用于投资文化旅游,剩下的用于200多万平方米的房地产投资、住宅写字楼的投资。

本报记者随后从可靠渠道了解到,南昌万达城480万平方米的建筑面积中,有200万平方米为文化旅游和商业等自持物业,有280万平方米为销售物业,其中,少量为商铺,大部分物业为别墅。这部分物业预售回笼的资金将补给到后续的文化和旅游项目建设中。

“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回收成本,中国的金融模式(指融资成本)不支持这种发展模式,不像国外10年期融资成本只有3%~4%,在这个情况下,(资金)只能走销售一部分,融资一部分。”王健林称。

无论是哈尔滨还是南昌,万达城的土地成本相对低廉。对于“用文化旅游的牌子低价拿地,来做地产”的质疑,王健林昨日主动提起,并回应称:“相反,我是拿地产的钱来搞文化和旅游。”

如此大的投资,如此长的回报周期,“卖房子的钱”能否撑得起“搞文化”的巨额资金?“核心就在地价上。”持续关注商业地产的兰德咨询总裁宋延庆昨日对本报记者表示,280万平方米的销售物业要养活200万平方米的文化旅游城,支撑起客源和现金流,“地价便宜的话没有问题”。

宋延庆的看法是,万达城模式最大特点在于土地成本,若土地成本低,便可继续滚动开发的方式,为后期根据市场行情调整开发速度留出余地。

对此,王健林4月底在哈尔滨回答记者提问时称,万达有足够的现金,也有足够的银行授信。而昨日,关于资金,他依然觉得万达不存在压力:“目前万达没有资产置入计划,商业地产在国内很快IPO也较困难,文化旅游倒是有一定的希望。”

亚太商业不动产学院院长朱凌波认为,文化旅游项目做起来并非易事,除了旅游设施本身引来的消费之外,还必须要通过规模性和集合性以及特色化、差异化的产品,将人们留下来花钱,否则,人流量有限,且多是“匆匆过客”。 

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