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中国神秘买家美国5000万美元买几层楼

来源:凤凰周刊   作者:游开龙  发布日期:2013-04-20 17:10:07

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由于美国房地产业高度市场化,尽管不少本地居民对中国人炒房怨声载道,政府并不会介入正常的市场交易。而且美国房地产市场体量庞大,中国购房者占的比例还非常小,因此总体而言并没有造成太大冲击。根据美国全国...


由于美国房地产业高度市场化,尽管不少本地居民对中国人炒房怨声载道,政府并不会介入正常的市场交易。而且美国房地产市场体量庞大,中国购房者占的比例还非常小,因此总体而言并没有造成太大冲击。

根据美国全国房地产商协会(NAR)的数据,2012年外国人在美国购置地产金额高达800多亿美元,其中中国购房者购房金额占了11%,相比2007年金融危机前的5%翻了一番,在所有外国购房者中仅次于加拿大,成为美国房地产市场第二大买家。

受国内房屋限购令的驱使,中国人转而投资美国房地产,其投资对象早就超出了传统的住宅地产,已经延伸到了商业地产、地产开发、抵押融资、贷款证券化等多个方面,不论是深度还是广度都超出了人们的预期。

中国巨额民间资金绕开政府管制注入了美国楼市,凸显了两国房地产市场不同的市场化水平。

中国人刷新美国置业纪录

NAR的统计数字侧重于个人购房者,中国购房者80多亿美元的购房金额被严重低估。因为不少中国购房者是通过注册地在美国的公司来购置不动产,没有列入统计。如果从地产经纪商的角度来看中国人的购买力和对美国楼市的影响力,也许更为直观。

据加州旧金山湾区的某经纪人透露,他去年三分之一的客源为来自中国大陆的购房者,普遍看中了当地80万美元以上的别墅。另一个加州地区银行的CEO则表示,北加州300万美元以上的房子四分之一被中国人买走。而在纽约,顶级的地产经纪公司早在几年前就组团去纽约州立大学的孔子学院学习普通话和中国商业文化。不仅如此,不少美国经纪人开始学习风水,对于房屋布局、门窗朝向等都说得头头是道,他们在手机里设了风水大师的快捷拨号,还特意留下公寓楼的80层到88层以待中国购房者垂青。

为了帮助旗下的地产经纪人更好地接待海外购房者,NAR的地产经纪网站提供了多达111种语言服务,并可以在线转换汇率和面积度量横,每月吸引上百万的问量。根据该网站的统计,来自中国的访问者关注的房产大多位置于纽约、洛杉矶、旧金山、芝加哥和拉斯维加斯等顶级大都市。如今在加州做地产经纪,网站如果不提供中文页面简直是不可想象的。就连在北大地产研究中心主任的美国密苏里大学法学院地产法教授兰多夫都兼职干起了经纪人的工作,他说,五年前是美国人拿钱去中国投资房市,如今是中国人借助他来美国抄底。

中国购房者在美国楼市往往一掷千金,做的都是大手笔交易。据纽约顶级的地产经纪公司Corcoran Group路,中国人最近几年热衷用现金购买2000万美元左右的曼哈顿中城公寓,而300万多600万美元区间的“中间市场”几乎被中国买家给垄断。座落于曼哈顿中城,拥有中央公园无敌景观的75层摩天大楼卡内基57号楼在重新装修后,改名One 57,今年甫一面市,很快就有数位神秘的中国买家分别斥资5000万美元买下了几层楼,刷新了中国买家在美国购买住宅地产的纪录。

而在加州,一对中国夫妇以现金3450万美元在好莱坞明星汇聚的比佛利山庄买了一栋凡尔赛风格的别墅,洛杉矶新建的利兹卡尔顿公寓的一半住户来自亚洲特别是中国,而加州厄文市一个在建的住宅区一期42栋别墅在五周内就被中国买家以90万至150万美元不等的价位扫空。连一向为欧洲和南美买家青睐的迈阿密,如今有了中国买家的踪迹,当地一栋仿油轮设计的全玻璃现代风格大楼中的17个单元,被一位上海人以1400万美元的价位买下。

不仅是住宅地产,中国买家在美国的商业地产市场如今也是呼风唤雨。据NAR数据显示,早在2011年,中国买家在美国商业地产上的投资就高达17亿美元,为2008年总投资的4倍,这同样不包括他们通过美国公司而达成的交易金额。不久前,海航集团花2.65亿美元买下位于纽约曼哈顿第六道1180号的23层办公楼,又花1.26亿美元在时代广场附近买下2010年新建成的酒店式公寓Cassa Hotel & Residnece。而仅2011年一年,香港富豪郑裕彤就在美国买了五个五星级酒店。

除了买家,内地房地产企业也纷纷进入美国房地产开发市场。今年2月,大陆地产龙头万科联合美国开发商铁狮门,投资了旧金山一个拥有655个单元的豪华公寓项目;就连名不见经传的鑫苑地产也在纽约布鲁克林花5420万美元买了一块地,准备继续投资2亿美元兴建一栋216户的公寓楼,该项目瞄准的是国内的新富阶层,其中40%的单元都为这些人量身订制。另据业内人士透露,内地至少还有20多家地产企业正摩拳擦拳,准备进军美国地产开发市场。

巨资入美绕开金融管制

同样是200万美元,在京、沪、深等一线城市只能买一个市中心的高档两居室,同样的价位可以在美国国际大都市买到位于纽约长岛大颈镇的大别墅,学区一流,社区安全,生活舒适,而且还有土地所有权,教育资源、商业环境等附加价值更是国内难以匹敌。

金融危机以后,美国房价普遍下滑,迈阿密部分豪宅暴跌50%,而同时期人民币汇率走强,使得赴美投资房地产远比国内划算。最近几年内地陆续出台各种限购令,直接将很大一部分投资推向国外,尤其是政治相对稳定、经济逐渐好转的美国。对这些民间投资者来说,赴美投资是其资产构成多元化的一种途径,可以减少国内地产泡沫破灭后所带来的损失。

中国的外汇管制政策非常严格,内地少则几十万多则数千万美元的资金,是如何规避管制注入美国房地产市场的呢?

传统办法是通过香港转移资金。因为“一国两制”的存在,香港不受外汇管制的约束。内地老板先把资金交给国内有门路的地下钱庄,以蚂蚁搬家的方式转入香港的账户,然后从香港转转向其他国家,地下钱庄则会从中抽走巨额手续费。

其次是通过离岸金融中心来转移巨额资金。内地不少有钱深都在维京群岛、开曼群岛等加勒比的离岸中心设立公司,并将公司所有权等内容高度保密。通过和国内分公司、美国分公司的业务往来,他们可以轻易地避开外汇监管,然后以美国分公司的名义在美国购置房产。

中国国有商业银行近几年在北美的业务扩张也方便了不少人。金融危机后的数年间,中国四大国有银行会师美利坚,给中国买家的“抄底”事业提供了坚实的资金后盾。其中国际化程度最高的中国银行[1.39% 资金 研报]已经一跃成为美国从事商业地产信贷业务最大的几家外资银行之一,在业内排行仅次于两家来自加拿大的银行。

不少进军美国商业地产的中国投资者背后都有中国银行的影子。他们可以直接在美国向中国银行借美元购屋,再回到中国用人民币还贷。通过这种方式,外汇监管几乎完全失败。据传为最近购入纽约索尼大厦的神秘投资人提供贷款的正是中行。中行则在高盛、德意志银行等投行的帮助下将这些贷款证券化,仅今年一季度发行的商业抵押贷款证券的价值就高达260亿美元,是去年同期的4倍,达到了美国自2007年第四季度以来的新高。

这些国有商业银行不仅吸引了大量中国购房者,甚至美国的地产商也主动找上门来。去年中国银行还联合数家银行给纽约地产大亨川普提供巨额贷款,助其购入曼哈顿中城一栋43层的大楼。最近就有美国开发商找到中国国家开发银行商谈旧金山两个旧海军基地的改建项目,打算融资17亿美元,将其改建成面向中国购房者的住宅区。

随着中美经贸关系的加深,熟人之间的私人信贷也非常活跃。这种模式在最近加州走俏的太太炒房团群体中非常普遍,其做法和中国银行这样的大银行如出一辙—美国朋友借现金帮中国投资者在美置业,他们回国后再把钱打到朋友在国内的账户上。

拉抬美国房价连年回温

从过往几年的楼市行情来看,投资美国房产不失为一个明智选择。美国房价连续两年回温,去年平均上涨25%,创65年来最大增幅,房产总价值达到2007年金融危机前的最高水平;今年1月,全美房价又创下2006年6月以来最快增长,20个大都会区房价较去年同期增长8.1%,超出不少观察的预期。华人众多的旧金山和洛杉矶分别增长17.5%和12.1%,旧金山更是位列全美涨幅排名二,甚至连底特律都上涨了13.8%。如今不仅前几年低位买进的投资者守得云开见月明,普通买家也加入了这股购房热潮。据公布的政府数据显示,新屋开工的速度甚至赶不上销售速度,这是在美国多年罕见的景象。

赴美置业除了商业投机和居住以外,不少新富阶层更是奔着移民而去。这几年美国的EB5投资移民的申请者几乎都是中国人,而他们的投资对象很多都是各地的房地产开发项目,买房子拿绿卡已经成了不少高净值人群的共识。为了吸引这些人,几年前联邦参议员舒默和李联名提案设立新的居民签证,发放给美国投资50万美元购房的申请者。虽然该提案最后未能成为法律,但从侧面说明包括中国人在内的海外投资者已经引起了美国政治最高层的关注。

美国民间对中国炒房客的反应非常微妙。不少持币观望的美国人,原本打算借金融危机的楼市降价潮改善居住条件,现年66岁的加州居民Gloria Wain先后18次出价购屋,都因中国人出手阔绰而遭半路截杀。纽约市本来连续28个月房价下跌,可华人聚集区法拉盛房价不跌反升,让不少本地居民怨声载道。不过因为美国房地产市场高度市场化,所以政府并不会介入正常的市场交易。而且美国房地产市场体量庞大,中国购房者占的比例还非常小,因此总体而言并没有造成太大冲击。

可与美国相邻的加拿大就没这么轻松了。中国大量炒房客的涌入迅速推高了加拿大温哥华和多伦多的房价,房价上涨不仅意味着当地人够房成本增加,而且整体上涨的房价还让每年缴纳的物业税相应增加,当地人即使不买房也难逃“祸害”。

不少当地居民将房价上涨归咎于中国人。而中国购房者的投资目的非常明显,住房空置率非常高,仅温哥华一地就有相当于35栋20层高的大楼闲置,其鼻息已经接近美国楼市崩盘前的纽约和旧金山。加拿大皇家银行的经济学家罗伯特霍格虽然不认为温哥华和多伦多两地房市存在泡沫,但警告他们已经处于一个高风险区域。

对于中国人抄底底特律一说,当地华人也不以为然。底特律市内的唐人街40年前就已经衰败了,由于市内治安极差,部分街区没有路灯也没有警察巡视,市民基本住在周边卫星城,而市区内房价一直走跌,不断也房子被屋主废弃。不少当地人认为,中国人在底特律抄底捡便宜是自找麻烦,只有庞大资金支撑的整体规划并与当地州市政府合作开发做长期打算,才有获得回报的可能。而当地市政府基本被非洲裔美国人把持,贪腐严重,官僚主义盛行,办事效率极低。他们对其他族裔的排斥非常厉害,连白人都难以在该市站稳脚跟,外国人要和他们打交道恐怕成效有限。
 

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